Op executieveilingen worden diverse objecten aangeboden die door banken of door beslagleggers in veiling worden gebracht. Hoewel het kopen op een executieveiling lucratief kan zijn is een ernstige waarschuwing vooraf op zijn plaats. Het kopen op een veiling gaat er namelijk anders aan toe dan bij de reguliere verkoop van woningen en juist daarin zitten enkele gevaren. Het is daarom dat ik besloten heb om een aantal artikelen te gaan schrijven over de executieveiling. Aan de hand van concrete voorbeelden uit de praktijk laat ik u zien hoe een transactie tot stand komt. In het kader van de politieke wens om meer particulieren op de executieveilingen een huis te laten kopen zal ik proberen het koopproces zo compleet mogelijk uit te leggen.
Deel 1, de algemene beschouwing en informatie
Als u bij de bank een hypotheek afsluit dan krijgt u van de bank een lening. Die lening krijgt u niet zomaar, daar staat een onderpand tegenover, het zogenaamde ‘Recht van Hypotheek’. Dit is een zakelijk zekerheidsrecht wat op de woning rust. Als alles goed gaat en u betaald netjes elke maand de verschuldigde betalingen dan is er niets aan de hand. Het wordt problematisch op het moment dan de schuldenaar zijn verplichtingen niet meer kan voldoen. Er volgen dan een aantal stappen, een beetje afhankelijk van maatschappij en contactpersonen en uiteraard de persoonlijke situatie. Maar in grote lijnen zijn dit twee fasen, beide uitgevoerd door de afdeling ‘bijzonder beheer’:
- De eerste fase: redden wat er te redden valt, voor beide partijen;
- De tweede fase: verlies accepteren en afscheid nemen.
De eerste fase: redden wat er te redden valt
De bank neemt contact met u op zodra uw achterstalligheid ten minste 3 maandbetalingen betreft. In de praktijk heb ik gezien dat dit niet perse 3 aaneengesloten maanden hoeven te zijn. U krijgt dan een accountmanager van de afdeling Bijzonder Beheer toegewezen. In eerste instantie is het contact gericht op de instandhouding van de klantrelatie en het in kaart brengen van de situatie. Indien daaruit blijkt dat de situatie slechts tijdelijk is en er uitzicht is op volledig herstel van de klantrelatie en het financiële plaatje dan kan men hier nog uit komen. De bank zal proberen afspraken te maken over betalingsverplichtingen en achterstallige betalingen. Als dat niet lukt dan gaat de tweede fase in.
De tweede fase: verlies accepteren en afscheid nemen
Het klinkt keihard maar als de bank geen heil ziet in de mogelijkheden die de schuldenaar heeft om op zeer korte termijn alles op te lossen dan zal er spoedig worden over gegaan tot het nemen van het verlies en het afscheid nemen van de klant. Doordat de klant achterstallig is, is de restschuld direct opeisbaar en bij achterstalligheid ligt het meestal niet voor de hand dat de restschuld dan even overgemaakt kan worden. Dit is het moment waarop de bank de notaris inschakelt en het executoriale traject begint.
Het executoriale traject
Het executoriale traject begint met een executoriale titel, een authentieke akte verleden door de notaris. De notaris stelt in de akte vast dat er een betalingsachterstand is en dat de hypotheekgever (de bank of geldverstrekker) overgaat tot executoriale verkoop. Na het verlijden van de akte gaan er een aantal vervolgstappen plaatsvinden.
Als eerste wordt de eigenaar/bewoner geïnformeerd en getracht diens medewerking te krijgen om de verkoop te laten slagen. Verder maakt men een informatiebrochure, stelt men bijzondere veilingvoorwaarden op en maakt men een overzicht van alle achterstallige betalingen en kosten die met de onroerende zaak te make hebben. Denk hierbij aan OZB, waterschapslasten, deurwaarderskosten, kosten van beslagen en inschrijvingen daarvan etc.. De hypotheekschuld maakt nooit onderdeel uit van de bijkomende kosten. De eventuele restschuld van de hypotheeknemer zal later nog moeten worden betaald door de schuldenaar. Nu de informatie compleet is zal het object gepubliceerd worden. Meestal gebeurd dit op een van deze twee websites:
Op beide website kunt u zich abonneren op de nieuwsbrief. U krijgt dan regelmatig nieuw gepubliceerde panden via de nieuwsbrief in uw mailbox.
Tot zover mijn eerste artikel over de executieveiling. In het tweede artikel zal ik wat meer inzoomen op de gevaren en valkuilen bij de executieveiling.
Disclaimer:
Dit artikel is slechts een globaal artikel over de executieveiling en claimt niet volledig te zijn. Koop nooit op een executieveiling, tenzij u 100% weet wat u doet of begeleid wordt door een aankoopmakelaar. Koop alleen als u over voldoende middelen bezit of een fiat van de bank hebt om de specifieke aankoop te doen.